En las últimas tres décadas, la Ciudad de México (CDMX) ha perdido su sentido social como urbe, el cual garantizaba la existencia de políticas públicas para poner por delante los intereses comunitarios, y no lo estrictamente particular, privado o individual, consideró el doctor Alfonso Iracheta Cenecorta, coordinador del Programa Interdisciplinario de Estudios Urbanos y Ambientales del Colegio Mexiquense.

Previo a su conferencia "Nuevo Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS): Los retos del suelo urbano en México", que impartió en la Universidad Iberoamericana Ciudad de México, el arquitecto Iracheta dijo: “De 1980 a la fecha, la ciudad se fue convirtiendo en una especie de mercancía; todo está a la venta. Lo que predomina es el negocio inmobiliario, y por lo tanto el interés por preservar el espacio público, que va desde la calle hasta el jardín de niños, los parques, todos estos espacios, se fueron perdiendo”.

Este proceso ha ocurrido por no entenderse en México “que el suelo es el factor fundamental del desarrollo urbano”, contrario a otros países del mundo que ven al suelo como “una especie de materia prima” para el desarrollo de la ciudad, y por ello es un factor controlado; “lo cual no quiere decir ni expropiado ni comprado ni negar el derecho de propiedad ni negar el derecho del uso. Es controlado para efectos de preservar primero lo público, lo comunitario”.

Pero en México, el suelo está ligado a muchos intereses, sobre todo de los propietarios, desarrolladores e inclusive de funcionarios de gobierno, quienes consideran que “en el suelo está la fuente de la abundancia, de la riqueza personal. Todo mundo tiene intereses inmobiliarios”.

Iracheta Cenecorta, maestro de Planeación Urbana por la Universidad de Edimburgo (Escocia), explicó que el suelo adquiere valor cuando “le ponemos algo encima”, por ejemplo, un edificio que le da valor agregado.

“El problema en México es que se ha permitido que la tierra sin ningún uso, que no tenga absolutamente nada, se va convirtiendo en un factor de especulación. Y ese factor de especulación hace que todo mundo busque comprar tierra barata para buscarle un valor agregado que normalmente le pone el Estado a través de las calles, las tomas de agua, las líneas de alta tensión. Y ese terreno que antes no valía nada ahora vale mucho; pero el propietario no hizo nada por ese valor”.

Por ejemplo, los grandes conjuntos habitacionales de vivienda social en los municipios mexiquenses de Huehuetoca, Tecamac o Ixtapaluca se ubican allí “porque el desarrollador sabe que puede comprar ahí la tierra a 1 peso o a 10 pesos. Después hace las gestiones, muchas veces corruptas, para que el municipio le cambie el uso del suelo”.

“Y una tierra que era agrícola, y por eso no valía para efectos urbanos más de 10 pesos el metro, se convierte en urbana y empieza a valer. Y la puede vender (el desarrollador) a 100, 200, 300 pesos. Ahí es donde hace el conjunto habitacional, sin considerar ni el impacto ambiental, ni el impacto en la producción agropecuaria y mucho menos el impacto en las familias que van a comprar esa vivienda”.

Esto lo ha propiciado el gobierno con políticas que llama de vivienda, “pero que en el fondo no son políticas; son proyectos inmobiliarios que dejan mucho dinero a quienes los desarrollan, incluyendo los funcionarios que facilitan y permiten esto”.

Cuando se pierde el concepto de ciudad y el suelo de ésta se convierte en una mercancía, cada quien utiliza el terreno para lo que le conviene hacer. Por eso se desarrollan zonas como el Santa Fe de los corporativos, donde no sólo vive gente de alto poder adquisitivo, sino que también es el lugar donde se localiza el empleo de decenas de miles de personas de escasos recursos económicos y que vienen desde muy lejos, pero para quienes nunca se consideró ponerles transporte público.

Iracheta afirmó que aquí es donde se da uno cuenta que la idea de Santa Fe era hacer un gran negocio inmobiliario que ha hecho ricos a muchos. Lo mismo ocurre con los conjuntos habitacionales, con proyectos de desarrollo industrial y grandes centros comerciales alejados de los centros urbanos, a los que “solamente se puede llegar en coche porque a nadie se le ocurrió meter lo necesario para que en el entorno pueda vivir gente, para que pueda llegarse en transporte público”.

Retos del suelo urbano en México

En su ponencia "Nuevo Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS): Los retos del suelo urbano en México", que formó parte del ciclo de conferencias "Estrategias para el desarrollo urbano sustentable", organizado por la Maestría en Proyectos para el Desarrollo Urbano de la IBERO, el Dr. Iracheta dijo que el mercado urbano en México es Injusto y exacerbadamente inflacionado.

Hay una situación de desarrollo inequitativo entre la población urbana, pues el mercado inmobiliario y de la construcción no nacieron para ser equitativos ni sustentables ni para ordenar las ciudades. Luego entonces, al cederle a los mercados la responsabilidad pública del desarrollo urbano, éste se convierte en una mercancía.

La ausencia de una política de control del suelo en México, en cuanto a su uso, apropiación, aprovechamiento y fiscalización, se expresa en:

• Localizacion inadecuada de viviendas, infraestructuras y equipamientos de todo tipo, y bajo control en la legalización de la posesión o propiedad de los predios.
• Inmensas superficies de suelo desocupado en las ciudades, al tiempo que se construyen desarrollos dispersos y alejados.
• Falta de instrumentos para ofrecer en tiempo y forma suelo habitacional para grupos de bajo ingreso, y para las infraestructuras y equipamientos públicos.

Contrario a lo anterior, una política nacional de suelo debe tener como bases:

• Intervenir en los mercados de suelo urbano y urbanizable con oferta para usos prioritarios, estableciendo precios de referencia para reducir la especulación.
• Aportar los elementos para apoyar a los gobiernos locales para definir dónde no y dónde sí urbanizar.
• Reorientar la política urbana hacia la determinación de las obligaciones y derechos de la propiedad.
• Incorporar el suelo al desarrollo urbano para cumplir con la política nacional de contención de las ciudades y de oferta de nuevas soluciones habitacionales.
• Promover y coordinar los procesos de conformación de inmobiliarias ejidales y sociales, y de convenios sociales para incorporar el suelo a proyectos urbanos y de infraestructura en general.
• Apoyar la política habitacional, promoviendo y coordinando programas de oferta de suelo y acciones de vivienda en zonas regularizadas, y la creación del subsidio al suelo habitacional respetando dónde no se debe urbanizar.
• Ofrecer suelo habitacional a las familias pobres.
• Promover una política fiscal inmobiliaria con un impuesto predial fuerte y la captura de plusvalías. 

Texto y foto: PEDRO RENDÓN/ICM