Cinco millones de personas más podrían vivir dentro de la Ciudad de México, donde la construcción de casas y departamentos para todo tipo de niveles socioeconómicos se encuentra subdesarrollada, ya que en el total de delegaciones existen 35 mil 296 hectáreas de tierra disponible, en mil 451 lotes, dijo la maestra Gabriela Estrada Díaz, académica del Departamento de Arquitectura de la Universidad Iberoamericana Ciudad de México.

Lo anterior fue revelado a Estrada en su investigación Estimación de los costos de la expansión urbana: producción de información para la construcción de políticas públicas, proyecto que realizó con su colega de la Ibero, doctor José Alberto Lara Pulido, economista,  académico del Departamento de Estudios Empresariales y coordinador de Planeación Académica de la Vicerrectoría Académica.

En su documento, ambos investigadores encontraron que esos lotes intraurbanos se encuentran desocupados porque no hay una regulación del mercado de suelo que impida a sus dueños tenerlos y no usarlos hasta por décadas, a la espera de venderlos cuando aumente su valor. Tampoco existe ley que los obligue a construir, ni instrumentos que hagan más rentable iniciar la edificación de un inmueble.

Esa situación en el mercado inmobiliario, regido por la oferta y la demanda, hace que sean muy caros los terrenos intraurbanos, los cuales podrían utilizarse para construir vivienda de interés social, en lugar de que quienes adquieren hipotecas para este tipo de casas tengan su hogar en la periferia de la ciudad, donde a la larga los costos son mayores que si habitaran dentro de la ciudad.

Para disminuir la especulación en el mercado de suelo los académicos proponen aplicar  instrumentos económicos que permitan abaratar el suelo intraurbano, para que se utilice. Por ejemplo, se podría poner un impuesto a la tierra ociosa, es decir, que si alguien tiene un terreno intraurbano y no lo edifica deberá pagar un impuesto, el cual se incrementaría cada año en que el lote se mantenga baldío. Esto hará que al dueño le resulte oneroso no vender su predio o no construir en él.

Ineficiente expansión urbana, lo barato sale caro

Uno de los problemas de no construir viviendas de interés social en esos lotes disponibles dentro de la Cdmx es que la expansión urbana en la Zona Metropolitana del Valle de México se torna ineficiente, en el sentido de que sale más caro dotar de infraestructura nueva (redes de agua potable y drenaje, tendido eléctrico, infraestructura vial, transporte público, etcétera) a los desarrollos habitacionales en la periferia.

Asimismo, a quienes adquirieron una vivienda de interés social a las afueras de la Ciudad de México, por ejemplo en los municipios conurbados mexiquenses de Coacalco, Ecatepec y Cuautitlán Izcalli, les sale más caro vivir ahí, tanto por las horas que dejan de trabajar, por destinar ese tiempo a su traslado, como por el costo del peaje para llegar a su destino, que es mayor cuando se vive en la periferia, donde a menores opciones de transporte público, mayor es su costo.

En más del tema del transporte, en el que se centró el cálculo de costos de la expansión urbana de la investigación, Lara Pulido encontró que en los municipios mexiquenses aledaños a la periferia de la Cdmx la distancia promedio de las casas al centro de transporte más cercano es de 21 kilómetros.

Además observó una correlación entre el precio de la casa y la distancia al servicio de transporte, pues mientras más lejos esté la casa del centro de transporte más cercano, más barato es el inmueble. Específicamente, por cada 10 por ciento de incremento de la distancia al centro de transporte más cercano, el precio de la casa baja 1.5 por ciento. Y si la distancia al centro de transporte más cercano se reduce de 21 a 16 kilómetros, el precio de la casa aumenta en casi 45 mil pesos.

Lo anterior se debe nuevamente a las leyes de mercado, porque la gente prefiere casas más cercanas a los centros modales de transporte y aledañas a múltiples vialidades interconectadas. Ante esta demanda, los desarrolladores incrementan los precios de las viviendas.

No obstante, muchas personas compran su casa en municipios periféricos con problemas de transporte público y vialidades, pues los créditos hipotecarios a los que tienen acceso, a precios y tasas bajas, son para ese tipo de lugares, las ciudades dormitorio, llamadas así porque ante su escasa oferta de servicios (empleo, escuela, hospitales, entre otros) sus habitantes deben desplazarse a otros sitios para satisfacerlos.

Esos desplazamientos para atender necesidades básicas, por ejemplo tener trabajo, a la larga superan en costo lo ahorrado por comprar en un lugar barato; al tener que invertir dos, tres o cuatro horas al día en desplazamientos, que en materia económica representan a México una pérdida de 8.5 por ciento del producto interno bruto (PIB) per capita, que un trabajador podría generar si no estuviera transportándose.

En el bolsillo de la gente, al paso del tiempo también se pierde más dinero por estar viviendo más lejos. De hecho una persona cuyo hogar se localiza en la periferia, comparada con quien vive dentro de la ciudad, gastará en toda su vida laboral aproximadamente 112 mil 500 pesos adicionales, por concepto de transporte; ese costo es 2.5 veces más que la diferencia ahorrada en el precio de su vivienda de interés social.

Pedro Rendón

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